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洪湖市人民政府办公室关于加强房地产市场管理的若干意见(洪政办发〔2017〕45号)
【发布时间:2017-11-09】 【阅读次数:】【来源:】【我要打印】【关闭

各乡镇人民政府、城区办事处、管理区委员会,洪湖经济开发区,市政府有关部门:

为进一步规范我市房地产市场秩序,经市政府同意,现就加强房地产市场管理提出如下意见:

一、强化规划用地管理,规范规划控制

(一)加强房地产市场宏观管理。市房产部门要拟定全市房地产开发中长期和年度计划,指导房地产开发建设有序推进。

(二)严格规范住宅类开发项目用地规模管理。中心城区除政府出资开发公司主导的项目,旧城区不低于20亩,新城区不低于50亩;严格控制乡镇房地产开发,如有特殊情况,需经市规委会讨论通过。

(三)严格规范非住宅类项目设计布局管理。非住宅类项目禁止采用套型住宅设计,除集中设置的厨房外,不得设置燃气管道。对违反规定的,不予办理规划核实和综合验收备案手续。

(四)严格规范住宅类房地产项目物业用房管理及公共配套设施管理。市规划部门在出具商住用地规划条件时,应以建设规模明确住宅、商业配套、物业用房及公共服务设施建筑规模;在颁发建设工程规划许可证时,应对项目用地范围内住宅、商业配套设施、物业管理服务用房及公共设施等各类性质建筑的建筑面积、规划用途按栋分层予以明确。人防费、配套费在办规划许可证时必须一次缴清。小区修建性详细规划应严格按照《湖北省物业管理管理条例》规定的标准规划物业管理服务用房。

(五)严格规范“地下空间”利用管理。规划部门下达房地产项目规划意见书时,要对项目“地下空间”规划指标(商业面积与地下停车位部位、面积)予以明确。国土部门对规划意见明确为利用“地下空间”修建经营性停车位、商业等建筑的,要在确定土地出让价格时,按其利用“地下空间”使用土地的市场价计入土地出让总价款。人防工程、非经营性停车位使用的“地下空间”,应分别纳入人防部门、交管部门统一管理。

二、强化建设管理,规范开发行为

(一)严格房地产开发市场准入清出制度。对拟申办房地产开发资质的企业,市住建部门要按照规定严格进行审查,确保进入市场的开发企业具有相应的开发实力。外地来洪湖的房地产开发企业,二级(含二级)以上开发资质的企业必须到市住建主管部门办理资质备案手续,三级(含三级)以下开发资质的企业必须到市住建部门重新申报开发资质并获得资质证书后,方可从事房地产开发活动。加大对不合格开发企业的清出力度,对出借资质,有违规、投诉多、信誉差的企业依法依规进行处理,严重违法违规的予以清退。

(二)严格房地产开发项目立项管理。房地产开发项目在申报立项时,应当向市房产开发主管部门申报项目资本金,比例不得低于20%,经房产开发主管部门审核同意后在商业银行设立专户存储,专款用于项目建设。在商业银行办理项目资本金存储手续后,市房产开发主管部门应当核实并向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。房产管理部门按形象进度分批次拨付,综合验收之前,留存比例不得低于5%。

(三)严格施工过程管理。供电、供水部门不得为未办理建设工程施工许可证等相关证照违规建设工程项目提供临时性或永久性供电、供水服务。

(四)规范专项核验和综合竣工验收备案。房地产开发单位在建设工程竣工验收时,应当向市规划、国土、消防、房产、人防等相关管理部门申请专项核实或验收。相关管理部门应对开发项目是否符合规划条件等专门事项予以核实,并将核实意见抄送市住建部门,由市住建部门统一收集相关专项核实信息后,一次性出具综合竣工验收合格文件。凡未经相关法定管理部门进行专项核验的,市住建部门不得进行综合竣工验收备案,市国土部门不得办理不动产权登记手续。

(五)建立诚信管理制度。市住建部门要建立全市统一的房地产开发项目诚信信息数据库,记录房地产开发建设、经营诚信信息;实行诚信信息互联互通和共享互认,激励守信,惩处失信。对被认定为严重失信并列入“黑名单”的开发企业、施工企业、销售企业、监理企业、勘察设计企业等相关市场主体,要依法依规从严从重查处其违法行为,按规定注销或降低其企业资质等级,一定时期内禁止或限制参与工程建设活动和商品房销售活动,并在建设诚信公示平台上公示。

三、强化销售管理,规范市场秩序

(一)严格商品住房预售许可管理。商品房预售应当符合下列条件:七层以下(含七层)的商品房项目封顶,七层以上的商品房项目必须完成地面以上1/2层数;预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押;项目资本金账户余额不低于项目资本金总额的50%;建设规模在3万平方米以下的开发项目应一次性申请预售许可;建设规模在3万平方米以上的项目,如分期申请预售,每期申报预售许可不得低于3万平方米;不得分层、分单元办理预售许可。

(二)严格商品房预售资金监管。认真执行《荆州市中心城区商品房预售资金监管办法》相关规定,商品房预售资金应全部纳入监管专户,实行全程、全额动态监管,在综合竣工验收备案之前,监管账户内的资金余额不得低于该预售项目监管资金总额的10%;完成房地产首次登记之前,监管账户内的资金余额不得低于该预售项目监管资金总额的5%;完成房地产首次登记的,解除监管。严格预售资金申请使用程序,对未按要求归集预售资金的,暂停办理商品房网上签约备案、预抵押登记。进一步强化市场监管预警预报机制,逐步推行存量房网上签约和交易资金监(托)管。

(三)严格限定商业地产投资者自持比例。如开发项目性质为商业地产,国土部门土地出让合同中须明确投资者对该项目自持比例不得低于30%,房产部门负责在该项目预售时对自持比例予以落实核准。

(四)严格商品房交易行为监管。一是全面实行新建商品房网签合同备案。商品房预(销)售许可批准后,开发企业应一次性公布房源,全面采用商品房网上签约。房地产开发企业应当自商品房预售合同网签之日起30日内,报送市房产部门备案。房地产企业未按照相关要求进行合同备案的,市房产部门停止其项目商品房网签资格。情节严重的,停止其商品房预售许可。二是引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预(销)售条件,居住用地出让溢价率达到150%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预(销)售许可;溢价率达到200%以上(含)的,办理商品房现售。三是实施新建商品住房销售价格监管。房地产开发企业已取得商品房预(销)售许可并对外销售的商品住房,成交价不得高于备案价,房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。对高于备案价、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受房产、发改部门价格指导的,由发改部门进行约谈,拒不整改的,市房产部门停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业,市房产部门暂不核发商品房预(销)售许可证,情节严重的,停止其已发放的商品房预(销)售许可。四是依法属于全体业主共有的公用设施、物业服务用房以及开发企业广告宣传和合同中约定属于全体业主共有的房屋不得销售,并在售楼现场公示标明。公寓式酒店以及分割后无法独立使用的非住宅类房屋不得分割销售。五是房地产开发企业不得代收代缴契税及房屋维修基金。

(五)严格商品房买卖合同管理。房地产开发企业在订立商品房买卖合同前,必须向买受人明示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》。在办理商品房预售许可前,房产部门应在商品房销售现场设立商品房买卖提示牌,告知购房者注意事项,增强风险意识。

四、强化物业管理,提升物业服务质量

(一)建立前期物业服务制度。一是建立招标投标制度,住宅物业的建设单位在业主首次选聘物业服务企业前,应当采取招投标方式公开选聘前期物业服务企业,并接受办事处、乡(镇)人民政府、市房产部门监督。二是建立专业经营设施设备验收移交制度,新建住宅物业区域内的供水、供电、供气等专业经营设施设备,验收合格后移交给专业经营单位维护管理。三是建立物业承接查验制度,建设单位应当按照国家规定和合同约定,与前期物业服务企业完成承接查验工作,签订承接查验协议,并作为前期物业服务合同的补充协议。

(二)建立物业保修金制度。房地产开发企业应当在新建住宅物业交付前,在预售资金监管账户内按照物业建筑安装总造价2%的比例留存物业质量保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金交存期限为五年,保修期内,物业保修金不足的,开发单位应当补足;保修期满后,物业保修金有结余的,返还给开发企业。

五、强化部门联动,加大查处力度

(一)建立联合查处机制。市规划、国土、住建、房产、发改、城管等主管部门应当依法加强对房地产开发项目和市场经营行为的监督检查,建立动态监管制度,对房地产开发项目进行日常实地巡查。市城管执法局定期召集相关部门研究日常实地巡查发现的问题并提出处理意见,建立联合查处机制。经审批后的房地产开发项目,在实施过程中出现违法违规建设的,已经办理预售许可的,暂停预售并在售楼现场予以公示。对未取得资质证书或超资质范围从事房地产开发经营的,依照《房地产开发企业资质管理规定》等相关规定,予以处罚。对违规超容积率的,依照《土地管理法》和《城乡规划法》规定予以处理。

(二)严格履职监督。在房地产行业管理工作中,相关部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或者有其他违法违纪行为的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

本意见自发布之日起实施,有效期两年,凡过去文件规定与本意见不一致的,以本意见为准。


2017年11月6日



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